確定申告作業の流れ
不動産投資を始めたばかりのときは、どのように確定申告を行えばいいかわからない人も多いでしょう。そこでここでは不動産収入と経費など確定申告に必要な知識、そして確定申告作業の流れなどを説明していきます。
確定申告の期間は2月中旬から3月15日まで
まず確定申告は行う期間が決まっています。基本的には毎年2月16日から3月15日の1ヶ月間となっています。ただし休日の絡みで開始日が遅れることもあり2019年は2月18日から3月15日までとなっています。この期間をすぎると、遅延扱いとなり、基本的には追徴課税が発生します。
年間の所得と経費を計算して申告する
確定申告を行うときには、まず年間の不動産事業収入と経費を計算し、最終的な所得金額を出していきます。
不動産の収入に含まれるものには以下のようなものがあります
・家賃収入
・礼金
・駐車場の賃貸料
一般的にアパートやマンションを経営している人が得る不動産収入です。
経費には以下のようなものが挙げられます
・仲介手数料
・修繕費
・管理費
・支払金利
・広告費
・減価償却費
・交通費
・不動産取得税
・登録免許税
・固定資産税
・火災保険料
不動産物件を運営する際に必要な修繕費や管理費が主な経費です。他にも客付けに必要な広告費や仲介手数料も経費に該当します。
ローンを利用して物件を購入した場合は、毎月の返済分から支払金利も経費に計上できます。さらに建物の購入費は減価償却費を計上できます。実際の現金支出がない上に経費として計上できるので、キャッシュフローを生み出してくれます。
不動産を取得した時に発生する不動産取得税や登録免許税、毎年支払う固定資産税も経費に計上できます。
計算としては収入から経費を引くだけですので、それほど難しいことはありません。減価償却費だけは、物件の構造とそれに対応する耐用年数での計算が必要です。
収入や支出を証明する不動産会社からの支払書や領収書などは、7年間保管しておきましょう。
不動産所得は給与所得と損益通算できる
不動産を購入したばかりの時は、1年間を通じた所得はマイナスになることがあります。それは税金の支払いが多いからです。収支がマイナスならば、確定申告を行わなくても良いと考える人もいるでしょう。
しかし確定申告は年間20万円以上の売上、つまり家賃収入があった場合には行わなければいけません。そしてサラリーマンは、給与所得と不動産事業の所得を損益通算できるメリットがあります。
不動産の所得がたとえマイナスでも、その場合所得税や住民税が還元されるのです。
給与所得が500万円、不動産所得がマイナス100万円だった場合、確定申告で損益通算すれば、年間の最終的な所得は400万円です。給料から天引きされていた住民税や所得税が、確定申告を行うことで返ってきます。
確定申告の流れとは
確定申告を行うときは以下のような流れになっています。
①収入と経費をまとめて最終的な不動産所得を確定する
②不動産収支内訳書作成する
③確定申告書に記入して源泉徴収票と一緒に提出する
ステップでまとめてしまえばこれだけです。書類については国税庁のサイトからダウンロードできますし、実際に税務署に行けば用紙をもらい、記入の方法を教えてもらうこともできます。
ただしこれは非常に簡単な白色申告の場合です。ある程度不動産所得が増えてきたら青色申告事業者申請書を提出し、青色申告を行うようにしましょう。
青色申告は10万円の控除や赤字の繰越なども節税対策を行えます。所有する不動産が5棟10部屋と一定規模になれば、65万円も控除が受けられるので、損益通算のメリットはさらに大きくなります。
当然のことではありますが、利益を出すことが出来たら、しっかり納税しましょう。
