30年一括借上と聞くと、美味しい話のように聞こえますが・・・
30年一括借上げと聞くと、30年間不動産会社が家賃を保証してくれて、安定した収入が見込めるような気がします。それなら、空室になってもならなくても不動産会社が家賃を保証してくれるので、しかも30年に渡って、家賃保証があるので、これで入ってくるお金でローンを返しつづけることができ、持ち出しがないように聞こえます。
ですが、本当にそんな美味しい話があるのでしょうか？30年一括借上とは、アパート経営を楽にしてくれるのでしょうか？そんなことはありません。実は、30年一括借上は、家賃が毎年どんどん下がっていくのです。
しかも、周辺相場から3割下げられることも珍しくなく、毎年赤字が積み上がってしまいます。30年一括借上げを使うぐらいなら、自分で管理不動産会社に依頼して、自分で大家さんをやったほうがいいでしょう。
空室を埋めるために必要なこと
まずは空室を埋めましょう。自分の力と不動産管理業者に依頼して、コミュニケーションを密にとって不動産管理会社に、空室を埋めてほしいという意思をしっかりと伝えましょう。世の中には、何種類かの大家さんがいます。たとえば、地元の地主さんなどで、相続税などの税金対策でアパートを建てている場合は、空室を埋めることにそれほど熱心ではないケースがあります。
不動産会社は、そんな大家さんも担当しているため、あなたが空室を埋めたいという意思をはっきりと伝えなければ、そんな地主さんと同じような扱いをされてしまいます。空室を埋められるかどうかは、不動産管理会社の力量にかかっています。広告費を増やすなどして、空室を埋められるようにして、30年一括借上げなどを使わなくとも、適切にアパート経営ができるようにしましょう。
タス空室インデックスなども使いながら、空室をコントロール
タス空室インデックスは不思議な指標です。空室が埋まって満室になれば、それはタス空室インデックスの計算母数から除外されてしまうのです。そのため、アパートの満室が出たほうが、タス空室インデックスが高くなるという不思議な減少が生まれます。見かけ上の空室率に左右されず、アパートは満室を目指しましょう。
30年一括借上がなくとも、十分に30年のローンを返していくことは可能です。
ですが、そのためには、大家さんとしての多大なる努力が必要です。
